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二世帯住宅の場合、小規模宅地等の特例は適用できる?

小規模宅地等の特例とは

不動産の相続において、相続税が大幅に減額される「小規模宅地等の特例」という制度があります。

特定居住用宅地等に該当する場合は、330㎡まで不動産の相続税評価額が80%減額されます。

そのため個人の不動産の相続においては小規模宅地等の特例を適用するのがお勧めです。

小規模宅地等の特例について詳しくはこちらをご参考ください。

 

二世帯住宅の場合に小規模宅地等の特例を適用するには、特定居住用宅地等の要件を満たす必要があります。

特定居住用宅地等の要件

小規模宅地等の特例が適用される宅地のうち居住するための土地のことを「特定居住用宅地等」と呼びます。

他にも宅地の種類があり、事業をするための土地について小規模宅地等の特例が適用されれば「特定事業用宅地等」となり、駐車場や貸家をしている土地に小規模宅地等の特例が適用されれば「貸付事業用宅地等」となります。

二世帯住宅の場合は居住用の宅地なので、小規模宅地等の特例を受けるためには以下の「特定居住用宅地等の要件」のいずれかに該当する必要があります。

つまり、被相続人の自宅については、配偶者もしくは同居親族か持ち家を所有していない子が相続しなければ、小規模宅地等の特例は適用されません。

小規模宅地等の特例を適用できる相続人は誰?

被相続人の配偶者ならば条件なく特例が適用できるので、適用の可否について悩む必要はありません。

配偶者以外の人が二世帯住宅で小規模宅地等の特例を適用するためには条件があります。

二世帯住宅ということは被相続人とその子どもが居住している状況ですので、同じ家に居住していない他の親族に不動産を相続させる場合には小規模宅地等の特例は適用できません。

小規模宅地等の特例を適用するための要件に「同居する親族の相続人がいない事」が明記されているためです。

また、被相続人の子どもは相続が発生した時から相続税の申告期限まで該当住宅に住む必要があります。

他の住宅やマンションの部屋に居住すると適用できなくなりますが、所有していても他人に貸しているならば問題はありません。

相続人が単身赴任をして他の不動産に住んでいた場合でも妻子が元の住宅に居住していて住民票を移していないならば適用可能です。

「建物を被相続人と相続人で区分所有していた場合」に小規模宅地等の特例は適用できるの?

「区分所有建物」とは何か?

建物の区分所有等に関する法律に以下の内容が記載されています。

つまり簡単に言い換えると、区分所有建物とは、構造上区分され、独立して住居・店舗・事務所・倉庫等の用途に供する事ができる数個の部分から構成されているような建物のことを指します。

この区分所有建物になる為には、次の2つの要件を満たす必要があります。

二世帯住宅以外の区分所有建物は?

区分所有建物のわかりやすい例は、分譲マンションです。
分譲マンションはそれぞれの部屋が独立して存在し、他の部屋に行き来しなくても生活する事が可能です。

分譲マンション以外にも、オフィスビルや商業店舗等で上記の①と②の要件を満たし、建物の独立した各部分について別個の所有権が成立するのであれば、これも区分所有建物となります。

建物を被相続人と相続人で区分所有していた場合、原則として小規模宅地等の特例を適用する事はできません。
※内部の構造により適用できる場合もあります。

例えば50%ずつの区分所有としていた場合は、たとえ土地が100%被相続人の名義であっても適用できません。

相続人の所有部分は相続の対象にならず、被相続人の所有部分は同じ土地に住んでいても区分所有の場合に同居とは認められないので適用が不可能となっているのです。

建物の資金を半分ずつ出し合って区分所有としていた場合、建物を被相続人の名義にすると贈与税がかかってしまいます。

その場合、建物部分を共有とすると土地全体に小規模宅地等の特例が適用できます。

共有登記ならば建物の構造が完全分離型と同居型のいずれであっても適用可能なので、まずは登記がどのような形で行われたかを調べるべきです。

小規模宅地等の特例の適用によって相続税評価額を小さくすれば相続税額にも大きな影響があるので、まずは建物が区分所有となっていないかを把握したほうがいいでしょう。

二世帯住宅の種類(完全分離型と同居型)

以前は同居型のみが小規模宅地等の特例の対象となっていましたが、平成25年度の法改正により分離型と同居型のいずれの場合も特例の適用が可能となりました。

それにより特例を意識して住宅の構造を考える必要がなくなりました。
各家庭の状況に合わせた住宅を建てられるようになったため、ハウスメーカーの提供する住宅の種類も多様化が進みました。

そうなると自分達が住んでいる(住もうと検討している)住宅が、小規模宅地等の特例を適用できるのかが問題となります。
ここでは建物の構造や区分所有(登記)に着目して二世帯住宅の種類について具体的に解説していきます。

二世帯住宅の前提

・被相続人 父
・相続人 母、長男
・父と長男は生計別
・土地の所有者は父
・土地及び建物を全て長男が相続

二世帯住宅の種類

完全分離型:構造上、建物内部で行き来が出来ないもの
同居型:構造上、建物内部で行き来が出来るもの

① 区分所有登記でない建物(同居型)

【二世帯住宅について】
・建物内部で行き来が可能
・区分所有登記がされていない建物

【結論】
小規模宅地等の特例の適用が可能。

【解説】
「二世帯住宅の同居型」というより「親との同居」ともとれますが、各階に独立した各部分(キッチン、リビング、寝室等)があるのではなく、2階のみ独立した各部分が備わっている状態が前提です。

このようなケースであれば小規模宅地等の特例の適用が可能です。

ちなみに二世帯住宅は平成25年度税制改正で見直されましたが、この条件の二世帯住宅は平成25年度税制改正前でも適用が可能であった条件の二世帯住宅です。

② 区分所有登記でない建物(完全分離型)

【二世帯住宅について】
・玄関がそれぞれ別にある
・建物内部で行き来ができない構造
・区分所有登記がされていない建物

【結論】
小規模宅地等の特例の適用が可能。

【解説】
最近は親子であってもプライベートな空間を確保するため玄関が別で建物内部でも自由に行き来する事ができないような設計の二世帯住宅も増えています。

平成25年度税制改正前であれば、このケースは原則として長男は同居親族に該当せずに小規模宅地等の特例の適用はできませんでしたが、平成25年度税制改正により適用が可能になりました。

③ 区分所有登記建物(完全分離型)

【二世帯住宅について】
・玄関がそれぞれ別にある
・建物内部で行き来ができない
・区分所有登記がされている建物

【結論】
小規模宅地等の特例の適用ができません。

【解説】
平成25年度税制改正により、建物の構造ではなく、建物の不動産登記が区分所有登記となっているか否かにより適用可否を判断することとなりました。

このケースでは区分所有登記建物に該当することとなり、小規模宅地等の特例の適用はできません。

また、長男居住部分を父が所有していたとしても適用が可能かどうかに影響はありません。

④区分所有登記建物(同居型)

【二世帯住宅について】
・建物内部で行き来が可能
・区分所有登記がされている建物

【結論】
原則として小規模宅地等の特例の適用ができません。
しかし一定の場合には適用できる可能性があります。

【解説】
建物内部で行き来ができる構造の場合には、原則として区分所有登記ができない事になります。
しかし区分所有登記建物であっても事後的に改修する事で建物内部で行き来ができる家屋も実務上存在します。

このような家屋については、原則として小規模宅地の特例の適用ができません。

ただし、生活スタイルにより適用が可能な場合があります。
父の居住用に供されていた部分が2階にもおよぶ場合には長男は同居親族に該当し、小規模宅地等の特例の適用が考えられるのです。

例えばこのような間取りの場合に適用が可能です。

このような場合には、2階部分も父の居住用と認められますので小規模宅地の特例の適用が可能です。

⑤未登記建物(完全分離型)

【二世帯住宅について】
・玄関がそれぞれ別にある
・建物内部で行き来ができない
・区分所有登記が未登記の建物

【結論】
小規模宅地等の特例の適用が可能。

【解説】
未登記ということは区分所有登記がされている建物に該当することはないため小規模宅地の特例の適用が可能です。

⑥別棟登記である二棟の建物(同居型)

【二世帯住宅について】
・玄関がそれぞれ別にある
・建物内部で行き来ができる
・区分所有登記がされている建物
・左側が父所有の1棟建物として登記され、右側が長男所有の1棟建物の登記がされている

つまり全く別の登記の建物が物理的にくっついているパターンです。

【結論】
原則として小規模宅地等の特例の適用が可能。
ただし、それぞれの建物が1棟の建物と認定されてしまった場合には適用ができません。

【解説】
この建物は区分所有登記建物には該当せず、建物内部で行き来ができるため原則として長男は「同居親族」と考えられる事があります。

租税特別措置法では「1棟の建物」についての定義は明確になっていないため、玄関がそれぞれ別にあって、1棟ずつ登記されていたとしても小規模宅地等の特例を適用できる可能性があるのです。

ただし、それぞれの家屋が1棟の建物と判断されてしまった場合には、長男は同居親族には該当しませんので小規模宅地等の特例の適用はできません。

⑦増築(完全分離型)

【二世帯住宅について】
・父所有の母屋に付属家として増築
・建物内部で行き来ができない
・区分所有登記がされていない建物
・増築部分のみで生活可能な設備が整っている

【結論】
小規模宅地等の特例の適用が可能。

【解説】
区分所有登記建物にも該当せず、増築のため全て合わせて1棟の建物と認められるため長男は同居親族に該当し、小規模宅地の特例の適用ができると考えられます。

⑧渡り廊下がつながっている別登記建物(同居型)

【二世帯住宅について】
・それぞれ別棟登記がされている家屋を事後的に渡り廊下でくっつけ、内部で行き来ができる
・区分所有登記がされている建物

【結論】
小規模宅地の特例の適用ができません。

【解説】
渡り廊下で接している程度だと互いに1棟の建物と認められるため、例え内部で行き来できたとしても長男は同居親族には該当せず、小規模宅地の特例の適用はできないと考えられます。

なお、建物の区分所有登記がされている状態でも、一つしか登記をしていない状態でも判定は変わりません。
これは一の建築物と認められるかどうかで判断するので登記上どのような形式であるかは問わないためです。

このような二世帯住宅のケースについて、区分所有登記建物が登記上の形式で判断する事となっているため混合しやすいところなので注意が必要です。

⑨三世帯住宅(完全分離型)

【二世帯住宅について】
・玄関がそれぞれ別にある
・建物内部で行き来ができない
・区分所有登記がされていない建物
・三世帯住宅

【結論】
3階部分も含め全てにつき小規模宅地の特例の適用が可能です。

【解説】
上記①②と同様の考え方で、区分所有登記建物でない限り父の親族の居住部分も小規模宅地の特例の適用が可能となります。

すなわち、父の孫も父の親族に該当するため、3階部分も特例の適用対象となるのです。

ちなみに、3階部分を親族以外の居住用に供していた場合には1階及び2階の床面積に対応する部分しか特例の適用は出来ません。

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