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借地権の種類と評価方法

借地権とは、他人の土地に建物を建てて、地代を払って賃借して利用できる権利のことを言います。

借地権の種類

①<旧借地法による借地権>

平成4年に廃止となった旧借地法の適用を受けている借地権を言います。
契約期間は、堅固建物は30年、非堅固建物は20年です。
当事者間の合意で、これよりも長く設定することもできます。

②<普通借地権>

契約期間は一律30年です。
当事者間の合意で、30年よりも長く設定することもできます。
更新の期間は、1回目が20年間、2回目以降は10年間です。
当事者間の合意で、これよりも長く設定することもできます。
地主は「正当事由」があれば、更新拒否できます。

③<一般定期借地権>

契約期間は50年以上です。
契約の更新はできません。
契約終了時には、更地にして返還します。
契約は、公正証書等によって行います。

④<建物譲渡特約付借地権>

契約期間は30年以上です。
契約終了時に、地主に建物を譲渡する特約があります。
契約終了後は、家賃を支払っての利用はできます。

⑤<事業用定期借地権>

建物は、事業用の建物に限ります。
契約期間は10年以上50年未満です。
契約は、公正証書で行います。
契約終了時には、更地にして返還します。

借地権の評価方法

相続財産に、借地権があった場合、どのように評価するのでしょうか?

上記の借地権を以下のように区分します。

借地権の評価

路線価で評価した自用地価格に、借地権割合を乗じて求めます。
借地権割合は、国税庁の路線価図・評価倍率表に記載されています。

定期借地権等の評価

原則、課税時期において借地人に帰属する経済的利益及びその存続期間を基として評価した価額によって評価します。
課税上弊害が無い場合は、自用地価格に以下の算式で計算した数値を乗じて計算することができます。

借地権の計算式

一時使用目的の借地権の評価

雑種地の賃借権の評価方法と同じように評価します。

① 地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権

雑種地の自用地としての価額×法定地上権割合と借地権割合のいずれか低い割合

② ①以外の賃借権

雑種地の自用地としての価額×法定地上権割合×1/2

自分の所有する借地が、どのような借地権に該当するのか、確認されるのもいいかと思います。
契約終了時に、何をしなくてはいけないのか、そのためにどんな準備をしておくべきか、相続財産としては、どのくらいの価値があるのかなど、検討してみてはいかがでしょうか?

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