遺産相続手続きや節税の方法を税理士が解説|相続お助け110番
共同相続の不動産を明け渡しできるのか?

共同相続した不動産を明け渡しさせられる?できるなら避けたい共同相続の注意点

共同相続とは、二人以上の法定相続人が共同で行う相続の事です。
二人以上で相続を行うなら心強い!と思う方もいるかもしれませんが、実は共同相続には後々揉めたり協議が長引いたりする要因があります。

例えば父親が亡くなった事によって、配偶者や子供たちが財産を相続する事になります。
法定相続では配偶者に二分の一、残り二分の一を子供たちが等分に分け合うと定めています。
しかし預貯金ではなく不動産では、明確な計算式だけでは対応しきれない問題が含まれています。

例えば、父親の名義で店舗兼住宅があったとしましょう。

すでに配偶者は亡くなっていて、兄と弟が二人で父親の残した不動産を受け取ることになったケースです。
兄には妻と子供がいて、父がまだ生きていた頃から同居していました。
そして弟は実家を出て別の街で暮らしています。

相続によって、兄弟は二分の一ずつ不動産を分け合うことになったのですが、ここで弟が兄やその妻、子どもを立ち退かせることが出来るのでしょうか。
確かに弟には二分の一の所有権があります。

そこで明け渡しには正当な権利があると考えられますが、実際には明け渡しは認められません。

と言うのも、兄にもまた同じ二分の一権利が認められるからです。

ここで問題なのは、1つの建物に対して、二人で共同的に所有している状態と言えるので、どちらにも正当な言い分があり、またどちらにも拒むことが出来てしまうのです。

相続した不動産が人数分あった場合

建物は二つあって、兄弟でそれぞれが所有することになったケースなら、自分の建物から退去させることは可能だと言えます。

ただそれでも問題がないわけではありません。

建物と言うのは、立地や間取りなどでも評価額が変わります。
分割当時は妥当だった場合でも、片方には便利な道路が造られたことで評価額が大きく変わってしまったということはどうしても起きてしまいます。

何を基準とするのかは、分配当時を基準とすることが妥当とは言え、預貯金のように簡単ではないことが分かります。

その意味でも、共同して1つの建物を所有することはトラブルになりやすく、後になって売却するとしても手続き上でも名義人が増えればそれだけ手間がかかります。
法定の計算式はありますが、出来ることならご健在の時に建物は兄に譲る代わりに、多めに預貯金を弟に渡すなど話し合いをきちんと済ませておきたいものです。

また実際に父親が亡くなった後でも、子どもたちが話し合い分割の仕方を相談することが可能です。
中には兄が父と共に店舗で働いていたことで繁盛したような場合もあり、それをどのように反映させるのかまた問題になり得ることもあります。

このように1つの建物を兄弟姉妹で分け合うような状況になると、明け渡しさせてもさせられても不満が起こります。

共同相続をする場合、なるべく早く解消した方がいい

できることなら共同名義にしてしまう前に、じっくりと話し合いを重ねた方が健全な結果になります。
それでも共同相続になってしまった場合、それを解消するには遺産分割協議をする必要があります。

遺産分割協議は法律上、期限がありません。

そのためいつまでたっても遺産分割協議をせずに放置してしまうケースが多く見受けられます。
しかし、いつまでも遺産分割協議を行わない事で今よりも更に共同相続人に話をしづらくなり、必要書類もなかなか揃わない状態が続きます。
また時間が経つ事で相続する財産も把握しづらくなります。

共同相続人の中で更に相続が発生した場合、相続人が変わる為、改めて遺産分割協議をする必要が出てきます。

今は数名の共同相続人が、20年、30年と年を追うごとに何十人にも増えてしまい、全員の承諾を得るのは難しい、というケースもあります。
そのため、遺産分割協議で話し合い、共同相続の状態はできるだけ早く解消する事をおすすめします。

共同相続人全員の名前で不動産の登記をした場合に起こるデメリット

遺産分割協議をせずに共同相続のまま不動産の名義変更をした場合、不動産の相続分は法定相続の割合と同じです。

不動産の名義変更は、相続人全員の承諾がなくても相続人の中の誰か一人だけが登記する事も可能です。

法定相続分と同じ割合ですから、これで問題ないのでは?と思うかもしれません。

しかし実は遺産分割協議書がない共同相続の状態で登記すると、固定資産税の支払い義務も法定相続割合と同じ割合で発生してしまうというデメリットがあります。

つまり、相続人の一人が不動産を所有・居住していて固定資産税の支払いが滞納した場合、その他の共同相続人は住んでもいない不動産の固定資産税を支払わなければならない状態になるかもしれません。

そうならないためにも、共同相続人全員で遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成しましょう。

登記にかかる費用

不動産を登記する場合、登録免許税がかかります。
登録免許税は不動産の登記にかかる税金で、「固定資産税評価額×0.4%」で算出されます。

これは「税金対策できる!」と言われている生前贈与よりも低い設定金額です。

固定資産税評価額は常に変動しますから、いつの評価を基準にするかで大きな金額の差が生まれる場合もあるので気になるところですが、相続登記を申請する年度(当年4月から翌年3月まで)が基準になります。

必ずしも被相続人が亡くなった年の基準で固定資産税評価を行うわけではありませんので注意が必要です。

また、固定資産評価価格と登記にかかる費用(登録免許税)は比例しますので、評価価格が上がれば費用も高くなり、評価価格が下がれば費用も安くなることも覚えておきましょう。

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